Admin מינוף פיננסי זאת פעולה שיכולה לגרום לבעלי הון עצמי מסוים , אם הכל מסתדר כשורה, להגדיל אותו בצורה משמעותית בזמן קצר יחסית.
לצורך הדוגמה, בנאדם עם הון עצמי של 100,000 ₪ רוכש נכס נדלן במיליון ₪.
כרגע יש לו נכס בשווי מיליון ₪ ומהצד השני הוא שם הון עצמי של 100,000 ₪ והלוואה של 900,000 ₪ .
עכשיו, אחרי שנה הנכס שלו עלה ב 10% ושווה 1,100,000 ₪. באותה נקודה הבנאדם מממש את הנכס ומוכר אותו.
אחרי שהוא החזיר לבנק את ה 900,000 ₪ שהוא היה חייב להם, הוא נשאר עם 200,000 ₪ או במילים אחרות, הכפיל את הכסף שלו אחרי שנה אחת בלבד.
זה הכוח של מינוף נכסים.
אותו כוח פועל גם לצד השני ולכן מינוף זאת פעולה מסוכנת עם סיכוי גדול בצידה.
עכשיו אני רוצה להסביר איך ממנפים נכסים במאה אחוז מבלי להביא שקל אחד מהבית.
לצורך הדוגמה, יש לאדם מסוים נכס נדל"ן ששווה מיליון ₪ . על הנכס הזה אין משכנתה והוא נקי מהלוואות.
אותו אדם רוצה לרכוש נכס נוסף בשווי מיליון ₪ ואין לו הון עצמי.
מה הוא יכול לעשות? בואו נראה:
הוא יכול למשכן את הנכס הראשון שלו לטובת הבנק ולקבל עליו 50% מימון. כלומר, הוא מקבל אליו לחשבון 500,000 ₪ . הכסף הזה משמש אותו כמקדמה לרכישת הנכס הבר שלו.
לטובת הנכס הבא שהוא רוצה לקנות הוא מביא את ה 500,000 שקיבל על הנכס הראשון ובנוסף, ממשכן את הנכס החדש ב 50% ומקבל עוד 500,000 ₪ ובדרך זאת הוא סגר את העסקה ויש לו בית נוסף מבלי להביא הון עצמי.
כמה דברים שחשוב לציין כאן:
- הבנק ייתן לו כסף לנכס נוסף רק אחרי שיראה חוזה רכישה חתום.
- ניתן לקחת עד 50% מכל נכס ותמיד צריך לזכור שיש עוד הוצאות מסביב כמו מיסוי גבוה על דירה שנייה, עורך דין ויועץ משכנתאות מומחה.
- הבנקים לא אוהבים לתת 100% מהכסף אבל הם חייבים ולכן אם נתקלתם בבעיה של אישורים, תתעקשו או שתפנו לאיש מקצוע.
- תיקחו בחשבון שאתם ממנפים את עצמכם בצורה מלאה. יש פה סיכון וגם סיכוי וחשוב שתבינו את שניהם.
אופציה נוספת למינוף נכסים היא שהורים ללא הון עצמי ממנפים את הנכס שלהם לטובת עזרה לילדים שלהם.
זאת אופציה מאוד פופולארית כיום והיא עובדת בצורה כזאת:
הילד רוצה לרכוש נכס בשווי מיליון ₪ . לילד אין הון עצמי. הוא מבקש מההורים שלו כסף וגם להם אין הון עצמי. מה אפשר לעשות? בואו נראה.
ההורים משעבדים את הנכס שלהם לבנק ולוקחים משכנתה שנקראית הלוואת נדוניה או עזרה לילידם. את המשכנתה הזאת הם יקבלו, כמו במקרה הקודם, רק מול חוזה רכישה חתום של הילדים שלהם.
את הכסף שההורים מקבלים מהמשכנתה, הם מעבירים לילד כהון עצמי שלו, ומהצד שלהם, הם מתחילים לשלם משכנתה.
כמה דברים חשובים:
- חשוב להתייחס לביטוח החיים שהבנקים דורשים מלווים מבוגרים לפני שלוקחים את המשכנתה הזאת ומתחייבים לחוזה רכישה. לעיתים בגילאים מבוגרים הפרמיה של הביטוח מאוד מאוד יקרה.
- הילדים יכולים לשלם על ההלוואה הזאת בדרך של החזר כל חודש להרים. ההלוואה צריכה לרדת מהחשבון של ההורים.
ישנן עוד דרכים למנף את הנכסים שלכם כמו לקיחת משכנתה בישראל על מנת לממן נכסים בחו"ל וכיו"ב.
לסיכום, חשוב להבין את המנגנון של המינוף ולהבין שמדובר במשוואה של סיכון/סיכוי ולהיות מודעים בעיקר ליכולת להפסיד הרבה כסף במקרה של מימוש מהיר.